SEKITAR SENGKETA HAK MILIK ATAS TANAH

Hak Milik Atas Tanah adalah Hak yang terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai oleh seseorang secara turun temurun dan pemanfaatannya tidak bertentangan dengan kepentingan umum orang banyak, serta dapat dipertanggungjawabkan secara lahir-batin baik dihadapan orang banyak maupun dihadapan pemerintah serta hukum dan pengadilan.

Bahwa sesuai dinamika perkembangan sosial kemasyarakatan maka hak milik atas tanah merupakan salah satu jaminan utama dalam bisnis khususnya utang piutang antara pemilik tanah dengan pemilik uang/modal terutama pihak bank atau lembaga pembiayaan non bank berbadan hukum. Selanjutnya terlepas dari syarat dan bentuk serta sanksi atas pelaksanaan perjanjian utang piutang itu sendiri, maka benturan kepentingan para pihak sering terjadi sehingga mewujudkan adanya perselisihan atau konflik hukum yang berujung penyelesaian lewat jalur badan peradilan. Lebih lanjut bahwa konflik hukum para pihak sering terjadi yang diawali dengan sengketa pribadi terutama dari pihak pemegang hak milik atas tanah terutama konflik sesama ahli waris yang masing masing mengklaim berhak atas tanah warisan yang belum terbagi diantara pewaris dari mereka, sehingga hak milik yang diklaim diminta untuk dipecah bagian diantara mereka yang menandakan jika konlik kepentingan ahli waris berlangsung terus menerus yang diturunkan kepada mereka, oleh karenanya dapat berdampak negatif kepada pihak pemberi utang maupun penerima utang dengan jaminan tanah tsb. Pertanyaan Apakah beralihnya pemegang hak milik atas tanah menghapus perjanjian utang? dan Apakah utang yang dijaminkan dengan hak milik tanah harus diperbaharui oleh pemegang hak milik yang terahir bila terjadi pergantian nama dalam sertifikat hak milik (SHM)? atau Apakah pihak yang berpiutang dapat memperbaharui utang apabila ada putusan pengadilan yang membatalkan hak milik pihak yang berpiutang ?
1.Bahwa apabila ada putusan pengadilan yang membatalkan SHM atas nama orang yang berutang,maka perjanian utang piutang tetap berlangsung sampai kemudian dihapus sesuai syarat yang ditentukan dalam perjanjian utang piutang.hal tsb kemungkinan inisiatif untuk melakukan penghapusan piutang selain syaratnya yang tidak mudah oleh pihak pemberi utang, kecuali jika dalam perjanjian telah ditetapkan bahwa pengalihan pemegang hak milik tanah obyek penjaminan (hak tanggungan) dianggap sebagai hal yang terjadi diluar kesanggupan dan tanggungjawab pihak yang berutang, maka tanpa putusan pengadilan yang khusus membatalkan status peralihan hak milik tsb,hak yang utang piutang tetap melekat pada hak milik yang masih sah tercantum dalam SHM tsb.
2.Bahwa apabila pihak berpiutang sebelum jatuh tempo ingin perbaharui utang pokok kepada pemegang hak milik yang lain dalam hal pemegang hak dalam SHM lebih dari seorang, maka hal tsb dimungkinkan selama hak milik yang dijaminkan tidak untuk hak tanggungan yang sama, misalnya obyek jaminan hak milik kepada jaminan pertama hanya dari hak milik atas tanah sedangkan jaminan kedua hanya rumah atau bangunan di atas tanah hak milik dan hanya dilakukan oleh pemegang hak milik yang lain selain penjamin pertama tsb.-

3.Bahwa karena hak tanggungan adalah  mekekat dan mengikuti hak pokok yaitu hak milik atas tanah dan bangunan yang dijaminkan maka pengakhiran hak jaminan pertama tidak melampaui batas akhir jaminan kedua, yang mengakibatkan bengkaknya kucuran jumlah piutang oleh pemberi utang sedangkan bagi pihak penerima utang/yang berutang diantaranya adalah lebih dipersingkat jatuh tempo pelunasan atau pengembalian pinjaman, sehingga memungkinkan pemegang hak milik diantaranya secara terpisah dapat dilakukan tagih paksa dengan tindakan penyitaan dan lelang/penjualan umum oleh pihak berpiutang yang sama. akan tetapi dalam hal pihak berpiutang adalah berbeda, maka secara berurut pemegang hak jaminan atau tanggungan yang pertama terlebih dahulu jatuh tempo pelunasannya daripada pemegang hak jaminan yang kedua.hal tsb, adalah pedoman agar kelak apabila terjadi kondisi tunggakan pelunasan utang atau penundaan pembayaran maka penyelesaian pembayarannya juga dilakukan secara berurut dari pemegang hak jaminan pertama dan seterusnya.-

4.Bahwa sengketa hak milik apabila timbul pada saat berlangsungnya perjanjian utang piutang memungkinkan salah satu diantara hak tanggungan adalah justru dianggap tidak sah akibat pembatalan sebagian atas SHM misalnya salah seorang pemegang hak milik tanah dalam SHM divonnis bersalah melakukan perbuatan melanggar hukum oleh pengadilan dan dihukum dengan mengalihkan sebagian hak milik atas tanah kepada pemegang hak milik yang lain namun hal tsb tidak membatalkan perjanjian utang piutang lainnya atas obyek hak milik tsb.-

5.Bahwa contuh ilustrasi kejadian yang sering pula terjadi dalam praktek peradilan, vonnis hakim justru menghukum pemegang hak milik  diantara yang satu dan menyerahkan sepenuhnya hak milik dan penguasaan obyek hak jaminan, dalam hal terjadi sengketa kewarisan mengenai gugatan pemecahan boedel harta warisan diantara ahli waris, antar yang belum dan yang telah terdaftar peralihan atau perolehan hak miliknya atas tanah. sedangkan persoalan lain yang juga dapat timbul berdampak pada pembaharuan utang piutang dengan berpiutang yang sama pihaknya, jika vonnis hakim justru menguatkan keabsahan pemegang hak milik dalam SHM yang berujung pembatalan perjanjian utang piutang dengan jaminan SHM dimana pihak yang menjaminkan SHM hanya berstatus kuasa dari pemegang hak milik dalam SHM tsb, kuasa mana telah ditarik atau dibatalkan sebelum berlangsungnya perjanjian utang piutang dengan hak tanggungan kedua tsb. dalam hal terhir tsb, pihak berpiutang dimungkinkan mengajukan hak gugatan pembatalan perjanjian maupun pembatalan SHM atas pihak penjamin/berutang yang telah dianggap merekayasa data keterangan yang mengakibatkan kerugian bagi pihak berpiutang.-

6.Bahwa dalam ilustrasi kejadian di atas, dasar hukum pengajuan gugatan atau tuntutan hukum umumnya adalah kebenaran fakta pembuktian tentang cara perolehan hak milik atas tanah itu sendiri, diantaranya adalah Surat atau bukti tertulis yang digolongkan sebagai akte authentic maupun surat biasa atau dibawah tangan;  Dengan akte dimaksud adalah surat khusus yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang bertugas dan berwewenang untuk melakukan membuat atau menerbitkannya, yang berisi hal sesuatu yang dicantumkan sesuai bentuk dan tata caranya berdasarkan peraturan perundang undangan, contoh Akte Notaris tentang Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT); Akte Kelahiran dari kantor Catatan Sipil Pemerintah setempat. Sedangkan Surat Biasa atau surat di bawah tangan dimaksud adalah surat yang bukan akte yang berciri pernyataan dan keterangan tertulis tentang hal sesuatu dan sesuai maksud atau tujuan surat itu sendiri, contoh : Daftar Hadir Siswa Sekolah, Mahasiswa di kelas studi Fakultas, faktur pembelian barang elekronik dll.sebagaimana maksud pasal 1865,BurgelijWetbook/BW/kitabHukumPerdata yang masih berlaku sesuai ketentuan aturan peralihan UUD Negara RI Tahun 1945 yang antara lain menyatakan tetap berlakunya undang undang yang terlebih dahulu ada sebelumnya sepanjang tidak bertentangan atau dinyatakan dicabut atau dinyatakan tidak berlaku. Adapun cara perolehan hak milik menurut pasal 584 BW/KUHPerdata, antara lain: karena kewarisan; pendudukan terdahlu atau bezit; Leverensir atau jual beli; Daluarsa atau lampau waktu (silahkan baca artikel kami berjudul aneka tafsir hak milik atas tanah).-

7.Bahwa Pencabutan atau penghapusan hak milik atas tanah maupun Pembatalan SHM kemungkinan dapat terjadi dalam 2(dua) hal kejadian yaitu : akibat putusan pengadilan dalam perkara pidana maupun perdata dan akibat putusan dalam perkara tata usaha negara. Sebagai contoh Ilustrasi dalam suatu perkara pidana dimana seorang pemegang hak tanggungan atas hak milik tanah dituntut pidana karena memalsukan data keterangan dalam pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dimana penerima kucuran kredit berkedudukan sebagai kuasa pemegang hak milik atas tanah jaminan dalam SHM, dan telah melangsungkan perjanjian utang piutang dengan pihak bank; terahir diketahui jika semua data keterangannya dianggap palsu atau dipalsukan sejak terbitnya akte notaries dan perjanjian kredit tsb. Hal tsb jika ternyata kemudian terdakwanya sebagai pemberi hak tanggungan dihukum secara bersama sama (pemegangang hak dalam SHM dan Penerima kredit atas namanya pemegang hak milik dalam SHM) karena tindak pidana pemalsuan surat akte, maka Hak milik atas tanah tsb dianggap tidak sah dan dihapus atau dicoret otomatis oleh instansi penerbit SHM tsb,atas perintah atau eksekusi putusan Pengadilan ybw. Juga contoh yang lain dalam perkara tata usaha negara, pembatalan SHM ditujukan terhadap pemegang hak milik dalam SHM sedangkan kuasanya sebagai penerima hak tanggungan atau pihak berutang atau sebagai pihak dalam perjanjian utang piutang dengan pihak bank, disimpulkan justru sebagai pihak pemegang hak milik yang sebenarnya, maka keadaan hukum tsb, bagi kreditur bank masih membuka peluang pembaharuan utang piutang dalam arti normal biasa Selama tidak diperjanjikan sebaliknya sebagai suatu larangan, serta putusan pengadilan tata usaha negara tsb, dilaksanakan oleh instansi pertanahan terkait.-

Kesimpulan :

1)      Bahwa pembatalan hak milik tidak membatalkan perjanjian utang piutang selama tidak ada putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum yang tetap, sebaliknya perjanjian utang piutang melekat atau mengikuti Hak Milik atas tanah selama adanya putusan yang telah berkekuatan hukum yang tetap dan mengikat para pihak berutang dan berpiutang selama hak milik atas tanah tsb tidak dibatalkan oleh putusan pengadilan.-

2)      Bahwa ikatan perjanjian utang piutang dengan jaminan hak milik atas tanah dalam SHM, tetap sah dan berlangsung sampai batas masa berahirnya, serta selama tidak diperjanjikan sebaliknya jika terdapat keadaan terjadi pembatalan SHM berdasarkan putusan Pengadilan yang mengadili gugatan atau mengadili tuntutan Pidana.-